Cooperatives d’habitatge cessió d’ús

Les cooperatives en cessió d’ús són un model d’habitatge en què la propietat de l’edifici és col·lectiva i  les persones sòcies gaudeixen del dret d’ús dels habitatges a canvi d’una aportació de capital inicial i una quota mensual.

És un model a cavall entre el lloguer i la compra, ja que el cost i la forma de pagament és més assimilable a un lloguer i en canvi pot tenir l’estabilitat de la compra. L’edifici, i per tant els habitatges, sempre són propietat de la cooperativa i aquesta no es dissol sinó que es manté en el temps.

Quins valors té aquest model?

Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús poden potenciar alguns d’aquests valors, cada cooperativa pot decidir quins són més importants pel seu projecte.

valors-coop

La no especulació, vinculada a la cessió d’un ús que no es revaloritza amb el temps
La possibilitat de disposar d’un habitatge assequible a llarg termini
L’autogestió i per tant l’apoderament
El cohabitatge i aquells models vinculats al compartir i la vida en comú
L’arrelament social al barri

Què caracteritza aquest model?

Interès social

Es constitueix a partir de cooperatives sense ànim de lucre que integren la iniciativa pública i privada en un mercat no especulatiu. La cooperativa fixa una quota d’entrada i un cost periòdic pel dret d’ús que deriven dels costos d’adquisició, manteniment i funcionament de la cooperativa, no del mercat.

Dret d’ús: ni compra ni lloguer

dret-dus

Compra                                       lloguer                                         dret d’ús

És un model democràtic i transparent, ja que es gestiona a partir de l’estructura de presa de decisions d’una cooperativa on les pròpies persones residents formen part dels òrgans de governança de la cooperativa i als estatuts de la cooperativa es defineixen els drets i deures de les persones sòcies i les formes d’accés als habitatges.

En el cas que es produeixin excedents a la cooperativa (en el moment que hagin estat retornats els crèdits o les hipoteques per adquisició i/o rehabilitació de l’edifici), aquests es reinverteixen en la pròpia cooperativa i/o en la promoció de noves cooperatives en cessió d’ús. Per tant, és un model que es retroalimenta i contribueix progressivament a facilitar l’accés a l’habitatge a més població.

Estabilitat

Ofereix una estabilitat mitjana o alta, ja que el termini de la cessió pot ser indefinit, si la cooperativa és propietària, o de 75 o 90 anys, si la cooperativa disposa d’un dret de superfície en sòl públic. . Per altra banda, facilita el canvi d’habitatge per adaptar-se a  les necessitats familiars i de cada moment vital.

Model col·lectiu

La cooperativa és per definició un model col·lectiu i en aquest cas la propietat de l’edifici és col·lectiva.

Propietat col·lectiva: ni privada ni pública

collectiu        privada                                        col·lectiva                                       pública

En qualsevol cas, la vida quotidiana a cada habitatge pot tenir un funcionament individual, però el model ofereix les bases per permetre construir un projecte de convivència més social, participatiu i solidari (el que s’ha anomenat un cohabitatge).

Cost i finançament

La cooperativa assumeix el cost per a l’adquisició (o cessió) de l’edifici a partir de l’obtenció d’una hipoteca o de pagaments periòdics. Es pot finançar a partir de banca ètica i micromecenatge. En una primera fase d’implantació del model al nostre país, l’obtenció de garanties per part de les entitats financeres, pot fer necessari establir avals personals per cadascun dels habitatges de la cooperativa.

Coresponsabilitat

El model cooperatiu facilita l’autogestió i, amb això, la coresponsabilitat i el manteniment dels habitatges. Les millores a l’habitatge que realitzen les pròpies persones usuàries, en cas que s’acordin amb la cooperativa, seran valorades i el seu import podrà ser retornat quan s’abandoni l’habitatge. Alhora el dret d’ús pot ser traspassat i donat en herència, cosa que augmenta la coresponsabilitat.

Com funciona el model?

Per tal de tirar endavant un projecte cooperatiu en cessió d’ús, en les condicions actuals a la ciutat de Barcelona, cal seguir un procés que es pot sintetitzar en els passos següents.

passos-coop

1. Trobar grup i lloc:

– Lloc, actualment l’Ajuntament de Barcelona ofereix solars en dret de superfície a cooperatives de cessió d’ús mitjantçant un concurs. +info

– Grup, existeixen diferents mecanismes per poder generar un grup:

  • Grups d’afinitat (amics, familiars, entorn social…)
  • Grups o cooperatives existents amb llista d’espera o vacants
  • Cooperatives d’habitatge paraigua, amb llistes per formar grups

2. Definir el projecte: per tal de definir el projecte caldrà essencialment definir:

  • el model de convivència
  • el model arquitectònic, tipus d’habitatges i espais i serveis comuns
  • el model econòmic i financer

3. Obtenir el sòl: a Barcelona el sòl es podrà obtenir bàsicament mitjançant la compra o l’accés en dret de superfície, a un solar de propietat municipal.

4. Obtenir finançament i construir: en el moment actual de desenvolupament del model el finançament és un dels aspectes més complexes, ja que no existeix tradició per part de les entitats financeres en el finançament d’aquest model ni les cooperatives disposen de recursos propis.

A part del finançament extern, les persones sòcies hauran d’aportar un percentatge del cost total de la construcció de l’edifici, mitjançant una quota inicial que pot ossilar entre 15.000 i 40.000€.

5. Habitar: la cooperativa es manté en el temps i per tant s’ha de seguir gestionant i atenent a les necessitats al llarg de tot el període.

6. Canvi d’usuàries: els estatuts de la cooperativa establiran les condicions en que marxen persones usuàries i entren noves. Quan una persona marxa se li retorna la quota inicial, que assumeix la nova persona sòcia.

Condicions d’accés

Per accedir a un habitatge en el model de cessió d’ús cal, en primer lloc, constituir una cooperativa i fer l’aportació inicial al capital social que atorga la condició de persona sòcia; la quantia d’aquest capital social es fixa als estatuts de la cooperativa en funció d’uns criteris objectius, com pot ser la dimensió de l’habitatge.

Posteriorment li serà adjudicat un habitatge d’acord amb per la Llei de Cooperatives de Catalunya i la Llei pel Dret a l’Habitatge.

En el cas dels solars de l’Ajuntament de Barcelona que s’adjudicaran mitjançant un concurs també s’ha establert la condició d’estar inscrit al registre de sol·licitants d’habitatge de protecció oficial.

Quotes periòdiques

Les quota mensual que es paga a la cooperativa es pot dividir en 3 conceptes bàsics:

  • quota de finançament. S’establirà en funció dels mecanismes de finançament del projecte i s’abonarà durant el temps en què la cooperativa hagi de fer front a aquestes despeses.
  • quota de manteniment. Es destina al funcionament i gestió de la cooperativa i al manteniment dels espais comuns i serveis comuns. El manteniment de l’habitatge es confia a les mateixes persones usuàries.
  • quota d’ús. Es paga pel dret a usar l’habitatge. La quota pot variar en funció de les dimensions i característiques de l’habitatge i altres factors que pugui establir la mateixa cooperativa com la renda familiar, el treball a la cooperativa, etc. Aquesta quota pot variar al llarg del funcionament de la cooperativa, ja que mentre s’està pagant la quota de finançament pot ser simbòlica i incrementar-se posteriorment per generar uns fons per al manteniment de l’habitatge o per fer front a l’impagament d’algunes unitats familiars, entre d’altres.

Millores a l’habitatge

El model recull la possibilitat d’introduir millores a l’habitatge (per millores no s’entén el manteniment adequat ni la renovació necessària a causa de l’envelliment de l’immoble). En el cas que les millores siguin acordades amb la cooperativa, el cost, que també ha de ser validat, s’ha d’abonar a la persona usuària quan vulgui abandonar l’habitatge.

Aquest mecanisme permet definir un nivell d’acabats o equipaments inferior a l’estàndard, sempre que es compleixin els requisits legals. Això permetrà reduir la inversió inicial, de manera que posteriorment les unitats de convivència completin els seus habitatges, ja sigui amb una major compartimentació, la instal·lació de sistemes d’energies renovables, uns millors acabats, etc.

Canvi de les persones usuàries

La normativa actual no defineix les condicions per fer possible la transmissió, subrogació o cessió del dret d’ús d’una persona usuària. No obstant, els estatuts de la pròpia cooperativa poden definir el canvi de les persones usuàries de la manera que més s’adeqüi al projecte de convivència.

Baixa d’una persona sòcia

En cas que un soci vulgui donar-se de baixa de la cooperativa ha de retornar l’habitatge en les condicions que li va ser lliurat. En aquest cas té dret al retorn del capital social aportat a la cooperativa i l’import de les millores acordades que ha realitzat a l’habitatge.

Temporalitat de l’ús

El temps que podrem residir en un habitatge dependrà fonamentalment del temps pel qual la cooperativa disposi de l’immoble. Així doncs, en el cas que la cooperativa sigui la propietària de l’immoble, podrem residir-hi de manera indefinida. En el cas que la cooperativa n’hagi obtingut un dret de superfície podrem residir-hi fins que aquest finalitzi (normalment 75 anys en el cas que el terreny o l’immoble pertanyi a una administració pública o 99 en cas que pertanyi a un privat).

Quin és el marc legal?

La Llei de cooperatives de Catalunya preveu l’existència de cooperatives de cessió d’ús, ja que assenyala que les cooperatives d’habitatges poden “construir habitatges per cedir-los als socis mitjançant el règim d’ús i gaudi” i que “la cooperativa pot adjudicar i cedir als socis, mitjançant qualsevol títol admès en dret, la plena propietat o el ple ús dels habitatges, els locals o les instal·lacions i les edificacions complementàries. Si en manté la propietat, els
estatuts socials han d’establir les normes d’ús i els drets i les obligacions dels socis i de la cooperativa”.

Així doncs, aquest model té cabuda dins del model jurídic català, però no hi ha un model establert, autònom i desenvolupat, ni una regulació ben definida i amb contingut sobre la cessió d’ús, de manera que es disposa d’una estructura jurídica que fa possible aplicar el model, però no el regula amb les seves especificitats.

Com ho podem finançar?

Per abordar el finançament d’una cooperativa d’habitatges en cessió d’ús ens hem de fer dues preguntes bàsiques: quin finançament extern podem trobar? podem reduir els costos del projecte?

Finançament extern

Actualment no és possible finançar projectes de cooperatives de cessió d’ús a través de la banca tradicional, així doncs cal buscar alternatives com són el micromecenatge, la banca ètica o el finançament públic.

  • Finançament públic. L’administració pública disposa de diversitat de mecanismes que poden facilitar la construcció d’una cooperativa. Un element essencial és la facilitació de sòl, però també es poden generar altres mecanismes com l’aval d’algunes inversions o el finançament directe a través de la banca pública.
  • Banca ètica, busca la transformació social, a través del crèdit. S’interessa per projectes col·lectius d’habitatge, i el model cooperatiu en cessió d’ús és un dels tipus de projectes que pot finançar.
  • Emissió de títols: Les cooperatives també disposen de la possibilitat d’emetre títols participatius que poden aportar part del capital social inical a la cooperativa.
  • El micromecenatge, és un mecanisme per obtenir fons basat en la cooperació i la confiança col·lectiva de persones que treballen conjuntament i inverteixen diners, normalment a través d’Internet, per donar suport a projectes iniciats per altres persones o organitzacions. Actualment els projectes de cooperatives d’habitatge són referents pel que fa al canvi de paradigma en l’accés a l’habitatge i és possible aconseguir una part del finançament a partir d’aquest model, caldrà valorar la quantia de les aportacions que es poden rebre i l’objecte concret.

Reducció de costos

La cooperativa, com a projecte col·lectiu que és, pot facilitar que part de les feines tant de construcció com de gestió les realitzin les persones sòcies. El suport en el camp de la construcció, amb la implicació de les futures residents en les tasques de construcció apropa la cessió d’ús a la masoveria urbana. En funció del tipus de tasca que es vulgui realitzar serà necessari disposar dels permisos necessaris i garantir els límits de la intervenció.

Per altra banda, moltes vegades accedim a habitatges amb unes característiques que no necessitem: grans acabats, compartimentacions excessives, etc. La valoració de quines són les comoditats d’un habitatge que ens són necessàries i de quines podem prescindir (o podem incorporar-les posteriorment i de manera esglaonada) poden ajudar-nos a reduir la inversió inicial, que normalment és la més costosa, ja que probablement l’haurem de fer a partir de l’endeutament. En el cas de les cooperatives de cessió d’ús, la possibilitat que la inversió en obres de millora ens sigui retornada en el moment en què abandonem l’habitatge facilita l’establiment d’unes condicions mínimes que es milloren amb el temps.

Quina és la situació actual a Barcelona?

Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús representen un canvi estructural del model d’habitatge a la ciutat i a més són un projecte innovador amb pocs referents locals. Actualment existeixen dues experiències que es troben en la fase de començar a construir, però no n’hi ha cap on ja estiguin convivint.

L’aplicació d’aquest model d’habitatge a la ciutat presenta alguns reptes i dificultats que es poden resumir en els següents punts:

Reptes
a. Sistematització del procés (cohesió de grup). Formar el grup és un dels elements més importants per impulsar una cooperativa.
b. Obtenció del sòl/edifici. La mancança de sòl o edificis a un preu assequible, fa que a Barcelona sigui quasi imprescindible que sigui públic.
c. Obtenció del finançament. És la clau per poder engegar una cooperativa d’habitatge en cessió d’ús.
d. Capacitat econòmica del les persones sòcies. Actualment aquest aspecte pot limitar l’accés a una cooperativa en cessió d’ús a persones amb poc recuros econòmics.
e. Manca de legislació específica. No existeix una regulació concreta que faciliti l’aplicació del model.

Fortaleses
a. Exemples de models internacionals. Existeixen experiències en altres països on les cooperatives en cessió d’ús són un model molt extès i una alternativa real d’accés a l’habitatge.
b. Existència d’entitats locals que impulsen el model. Entitats que des de fa anys treballen per impulsar cooperatives en cessió d’ús.
c. Interès de les administracions locals. Cada vegada hi ha més ajuntaments interessats en impulsar el model al seu municipi.
d. Canvi de concepció del dret a l’habitatge. Cada cop més persones pensen que és important impulsar nous models que suposin la transformació del sistema d’accés a l’habitatge.