Masoveria urbana

La masoveria urbana s’estableix a partir d’un acord entre la persona propietària d’un habitatge que es troba en mal estat i desocupat i una persona masovera, de manera que la propietat en cedeix l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que la persona masovera assumeixi les obres de rehabilitació i manteniment.

La masoveria urbana pren el nom i la idea de la masoveria tradicional, molt arrelada a les zones rurals de Catalunya. El contracte de masoveria és aquell pel qual la propietat d’una finca rústica cedeix les finques o peces de terra de la seva propietat als futurs masovers i masoveres per un període de temps determinat, i a canvi aquests es comprometen a mantenir la finca i a entregar una part dels fruits que produeix, d’acord amb uns percentatges establerts en virtut de les despeses i la inversió que assumeix el propietari i de les determinacions establertes de comú acord en el contracte de masoveria. Aquest contracte, en molts casos oral, comporta un dret d’habitació pel masover o per la masovera i la seva família en una de les construccions, situada a la mateixa finca, també anomenada masoveria.

Quins valors té aquest model?

La Masoveria urbana pot potenciar aquests valors:

valors-masoveria

La recuperació d’habitatges en males condicions.
La coresponsabilització en la millora i manteniment de l’habitatge i per tant l’apoderament.
La possibilitat de disposar d’un habitatge assequible.
Un projecte col·lectiu i social.
Un habitatge que ofereixi una estabilitat amb una durada del contracte superior a la d’un lloguer.

Què caracteritza aquest model?

Interès social

Permet l’activació d’habitatges en mal estat, que en la majoria de casos es troben buits , i que difícilment es podrien utilitzar sense unes obres prèvies.

Estabilitat

En principi ofereix una estabilitat baixa, tot i ser superior al lloguer, ja que les obres a realitzar normalment no permetran una durada molt elevada del contracte. No obstant, el contracte pot establir, que a banda de les obres, es faci una aportació monetària, aquest fet pot facilitar l’ampliació de la durada del contracte. Per altra banda, en cas que la masoveria s’hagi establert a partir d’un contracte de lloguer regulat per la Llei d’arrendaments Urbans, aquest es pot prorrogar automàticament d’acord amb els acords econòmics establerts.

Coresponsabilitat

Implica una alta coresponsabilització de les persones masoveres en la millora i manteniment de l’habitatge, ja que la pròpia millora de l’habitatge és la base del contracte. Per garantir aquesta millora s’establiran controls periòdics per avaluar l’evolució de les obres d’acord amb els criteris pactats.

Model col·lectiu

Pot ser tant un model individual com col·lectiu. Tradicionalment, s’ha associat la masoveria urbana als projectes amb característiques més col·lectives de recuperació d’edificis, mentre que les intervencions més individuals de millora d’habitatges vinculats a contractes de lloguer (habitualment a partir de carències) no s’han considerat casos de masoveria. En qualsevol cas un acord de masoveria es pot establir sobre un immoble públic i privat i desenvolupar un projecte individual o col·lectiu.

masoveria-1        privada                                        col·lectiva                                       pública

Aquest segon model, en el qual es vincula una aportació dinerària a una aportació de les persones masoveres, obre un ampli ventall d’actuacions que van des d’una intervenció més esglaonada en el temps que ofereix més estabilitat, a la possibilitat de vincular altres actuacions a desenvolupar a l’immoble o l’entorn.

Cost i finançament

Permet l’accés a l’habitatge a un cost baix. No obstant això, el finançament de les obres pot ser difícil si no es disposa d’un capital inicial mínim que permeti comprar els materials necessaris per a iniciar les obres.

masoveria-2                         lloguer                                                                         masoveria urbana

En el cas de plantejar-se com un projecte col·lectiu, es pot buscar finançament a partir del micromecenatge.

Cal destacar que, excepte en cas d’un acord diferent, les persones masoveres assumeixen el cost i el finançament de les obres, de manera que és una alternativa que permet la millora dels habitatges en cas que la propietat no pugui o no vulgui invertir en la millora de l’habitatge.

Per altra banda, les obres poden ser dutes a terme tant per altres professionals com per les pròpies persones masoveres. El desenvolupament de totes o bona part de les tasques per part de les persones masoveres facilita la reducció dels costos de la intervenció, alhora que s’ha de garantir la qualitat de la mateixa. En aquest sentit, cal un bon estudi de les obres que s’han de fer per tal de definir el conjunt de la intervenció i quines feines ha de fer un professional i quines la masoveria. En aquest sentit, és un model d’accés especialment pertinent per a persones amb experiència en el camp de la construcció, ja que poden realitzar una major part de les obres.

Com funciona el model?

Per tal de tirar endavant un projecte de masoveria cal seguir un procés que es pot sintetitzar en els passos següents:

masoveria-passos

1. Trobar el lloc i analisi de l’estat de l’edifici. Una vegada identificat un edifici o habitatge amb necessitats d’intervenció, en relació amb el qual es vulgui establir un contracte de masoveria caldrà analitzar l’estat de l’habitatge o edifici i avaluar la idoneitat de la masoveria urbana per a intervenir-hi.

 2. Acord en les condicions del contracte. Per tal de signar el contracte de masoveria caldrà acordar les intervencions a realitzar, el temps de durada del contracte i la renda del contracte. En principi la renda serà no dinerària, tot i que es poden establir pagament periòdics per tal d’allargar la durada del contracte.

3. Desenvolupament de la intervenció. Una vegada establert el contracte s’iniciarà la intervenció. Aquesta es dividirà en diferents fases en funció del tipus d’intervenció i les persones que la portaran a terme.

  • En primer lloc es realitzaran les obres necessàries per a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat i per tant, per permetre que les persones masoveres puguin començar a residir a l’immoble.
  • En el cas que es necessiti la intervenció de professionals es recomana separar la seva intervenció de la de les pròpies persones masoveres.
  • Finalment, sempre que sigui possible, les persones masoveres realitzaran la resta de la intervenció d’acord amb els criteris establerts al contracte.

4. Seguiment del contracte. El contracte haurà d’establir uns mecanismes de seguiment de la intervenció per garantir que les obres es realitzen d’acord amb els terminis i les característiques pactades. S’establiran unes visites periòdiques a l’immoble que permetin garantir el compliment del contracte sense limitar la privacitat de les persones residents.

5. Finalització del contracte. Un cop acabat el període establert es pot renegociar un nou contracte establint noves millores a realitzar a l’immoble o mitjançant un lloguer convencional.

Quin és el marc legal?

La masoveria urbana es troba recollida a la Llei 18/2007, pel Dret a l’Habitatge de Catalunya, i a la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges, que la introdueix a la llei d’Arrendament Urbans (LAU).

La Llei 18/2007, de 28 de desembre, pel dret a l’habitatge de Catalunya

Masoveria urbana: el contracte en virtut del qual les persones propietàries d’un habitatge en cedeixen l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que les cessionàries n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment.”

Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges

En els contractes d’arrendament podrà acordar-se lliurement per les parts que, durant un termini determinat, l’obligació de pagar la renda es pugui substituir totalment o parcialment pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble en els termes i condicions pactats. En finalitzar l’arrendament, l’arrendatari no podrà demanar en cap cas compensació addicional pel cost de les obres realitzades a l’immoble“.

Quin tipus de contracte es pot fer?

D’acord amb la doble regulació existent a l’ordenament jurídic es pot establir un contracte de masoveria a partir de la figura definida per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) o de la Llei pel Dret a l’Habitatge de Catalunya.

Les principals diferències entre aquests dos models són les següents:

  • Pel que fa a l’ús de l’immoble: segons la LAU, la masoveria urbana també podrà ser destinada a altres usos diferents d’habitatge, com un local de negoci o també per utilitzar-lo com a habitatge assistencial. En el cas de la LDH es fa referència exclusivament a l’habitatge, destinat a residir-hi persones físiques.
  • Pel que fa a les obres: segons la LAU, no s’inclou el manteniment de l’habitatge. És a dir, a canvi de viure a l’immoble, les persones masoveres poden realitzar obres de rehabilitació o reforma, però no de manteniment, que seran a càrrec de la persona propietària. En el cas de la LDH l’obligació abasta la rehabilitació i el manteniment.
  • Pel que fa a la possibilitat de pagar una renda dinerària: segons la LAU, la substitució de la renda pot ser total o parcial, de manera que les persones masoveres, a part de realitzar les obres, podrien pagar una renda dinerària complementària. Per la seva banda, a la figura definida a la LDHC, tot i que no s’estableix de manera específica, també es podrà pagar una renda dinerària simbòlica.

Recomanem la regulació a través de la Llei d’Arrendaments Urbans ja que ens ofereix una sèrie d’avantatges tant per a la part propietària com masovera.

  • Preveu un marc de regulació jurídica específic i detallat que permet tenir certes garanties: el contracte té una duració mínima, es regula el dret de desistiment, els drets d’adquisició preferent, etc.
  • L’incompliment de la realització de les obres en els termes i les condicions pactats faculta el propietari per exigir-ho i, tractant-se d’una renda en espècie, pot constituir causa de resolució contractual i de desnonament. Alhora s’estableixen els límits de l’actuació de les persones masoveres de manera que en cas que es detectin vicis ocults de la construcció o altres patologies permetrà revisar el contracte. Serà important que les obres que ha de realitzar la part masovera estiguin degudament establertes i valorades al contracte.
  • Permet accedir als diferents ajuts vigents en relació al lloguer.

Què és l’autoconstrucció? Requisits legals

Entenem per autoconstrucció la participació dels usuaris i usuàries durant la fase de construcció o rehabilitació del seu habitatge.

L’autoconstrucció es troba regulada a dos normes bàsiques: la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) que estableix els requisits en quant a assegurances necessàries i responsabilitats en cas de danys en l’execució d’una obra; i el Reial Decret 1627/1997, de 24 de octubre, pel que s’estableixen les disposicions mínimes de seguretat i salut a les obres de construcció, que recull la figura del ”cabeza de família” i estableix una sèrie de facilitats per tal que pugui promoure i construir el seu propi habitatge.

masoveria-contractes

Requisits, obligacions i responsabilitats en una obra

En general, els requisits, obligacions i responsabilitats en una obra que es desenvolupi a través d’autoconstrucció es poden classificar segons el tipus d’intervenció i les persones que intervenen a l’obra.

En funció del tipus d’intervenció:

Obres que únicament requereixin d’un assabentat:

  • No serà necessària una persona tècnica que realitzi un projecte.
  • La part masovera podrà realitzar de forma directa i personal tota o una part de les obres per a les quals estigui capacitada.
  • Serà recomanable la contractació d’una assegurança de responsabilitat civil de cara a la protecció de tercers.
  • No s’haurà de donar d’alta en el règim especial de treballadors per compte propi o autònoms de la Seguretat Social. La part masovera treballarà per compte i en benefici propis de forma ocasional. A efectes del règim especial de la Seguretat Social s’entén com a treballador per compte propi o autònom el que realitza de forma habitual, personal i directa una activitat econòmica a títol lucratiu, sense subjecció a contracte de treball, tot i que utilitzi el treball remunerat d’altres persones.

Obres que requereixin una llicència d’obres menors i majors:

  • Serà necessària una persona tècnica que realitzi el projecte.
  • La part masovera podrà realitzar de forma directa i personal tota o una part de les obres per a les quals estigui capacitada.
  • Serà d’aplicació el règim de responsabilitats, garanties i obligacions de la Llei d’ordenació de l’edificació, en general, en el cas d’obres majors, i el règim general civil en un altre cas (contractació d’una assegurança de responsabilitat civil de cara a la protecció de tercers).
  • La persona masovera persona física no s’haurà de donar d’alta en el règim especial de treballadors per compte propi o autònoms de la Seguretat Social, essent d’aplicació el que s’ha exposat en el punt anterior.

Segons les persones que intervenen a l’obra

En el cas que la persona promotora, cap de família, contracti persones treballadores autònomes per realitzar les obres a benefici propi o les executi de forma directa i personal:

  • No ha d’estar donat d’alta al Registre d’Empreses acreditades del sector de la construcció (REA).
  • No serà necessària l’existència d’un pla de seguretat i salut (PSS) per a les tas-ques que realitzi.
  • No caldrà un pla de prevenció de riscos laborals (PRL), ja que l’actuació d’una persona autònoma en aquest sentit únicament l’afecta a ella mateixa.
  • No serà necessària l’obertura d’un centre de treball (CT).
  • No serà necessari un llibre de subcontractació (LS).

En el cas que la persona promotora cap de família requereixi el suport d’empreses per realitzar alguna de les actuacions:

  • Haurà d’estar donada d’alta al REA (Registre d’Empreses Acreditades).
  • Haurà d’aportar un pla de seguretat i salut (PSS) específic de les tasques que realitzi, sigui la portada d’algun material o l’execució d’una part de l’obra.
  • Haurà d’aportar el seu pla de prevenció de riscos laborals (PRL).
  • Serà necessària l’obertura d’un centre de treball (CT).
  • Serà necessari el llibre de subcontractació (LS).
  • L’empresa sí que haurà de complir tots els requisits que s’exigeixen a empresaris contractistes o subcontractistes.

Quan temps hi puc viure?

Els temps de residència s’establirà en funció de la magnitud de les obres i el pagament o no d’una renda dinerària complementària, i es fixarà al contracte de masoveria urbana. En qualsevol cas, la durada mínima del contracte serà de tres anys, en cas que s’estableixi un contracte de lloguer.

Quin cost té?

En cost variarà en funció del tipus d’intervenció a realitzar i de l’existència o no d’acords de pagament dinerari. En qualsevol cas, el preu estarà vinculat al preu dels habitatges de lloguer, tenint en compte les condicions de l’immoble en el moment de la signatura del contracte.

Existeixen ajudes específiques?

Actualment no existeix cap ajut específic per  a la implantació de la masoveria urbana, tot i que en cas de desenvolupar-se a través d’un contracte de lloguer (LAU) disposaria dels ajuts vinculats a aquest règim de tinença. Així doncs podria acollir-se als ajuts següents:

  • Ajuts al pagament del lloguer i les garanties públiques per llogar habitatges.
  • Ajuts a la rehabilitació d’habitatges i espais comuns.

El Reial Decret 233/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprova el Pla estatal de foment del lloguer d’habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes 2013-2016, article 22.1 i 3, admet la possibilitat que quan es pacti la rehabilitació a canvi de renda, la persona masovera pugui sol·licitar l’acord de la comunitat de propietaris necessària per sol·licitar l’ajut. A la vegada, el vigent Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l’habitatge, article 30.2, admet com a beneficiàries i promotores de les actuacions de rehabilitació les persones llogateres o usuàries d’habitatges, facultades per executar obres a l’interior dels habitatges, en subrogació o per compte de la propietat amb l’autorització pertinent, per resolució administrativa o judicial de caràcter executiu.

Quina és la situació actual a Barcelona?

Reptes
Actualment l’aplicació d’aquest model d’habitatge a la ciutat presenta alguns reptes i dificultats que es poden resumir en els següents punts:

a. Finançament inicial. En general la rehabilitació de l’habitatge requereix una inversió inicial important que pot dificultar la seva viabilitat si no es disposa d’aquests recursos.
b. Regulació de l’autocontrucció.
c. Models de contracte. És un model poc conegut i no existeixen contractes models que puguin servir de referent i donar confiança.
d. Identificació i mediació amb la propietat. És complicat trobar llocs per fer masoveria i que la propietat accedeixi a fer un contracte d’aquest tipus. Mesures públiques per l’activació d’habitatges buits poden facilitar aquest aspecte.

Fortaleses
A la vegada hi ha diferents aspectes que poden ajudar a estendre el model a la ciutat de Barcelona.

a. Baixos costos. La masoveria urbana pot permetre accedir a un habitatge per un preu inferior que al mercat de lloguer o de compra.
b. Contracte LAU. Es pot assimilar a un contracte de lloguer convencional, per dotar de confiança a la propietat, tot i que en certa forma es perverteix el model.
c. Interès públic per l’activació d’habitatge buit. La problemàtica dels habitatges buits s’ha convertit en una qüestió fonamental a resoldre.
d. Ajudes públiques a la rehabilitació i al lloguer. Poden servir per reduir la inversió inicial.